マイホームを持つと大半の方が利用する住宅ローン。なかなか給料の上がらない中、住宅ローンの支払負担が重いと感じる方も少なくないと思います。現在組んでいる種類や金利によって異なりますが、毎月の返済は「住宅ローンの借換」をする事でぐ～んと減らす事ができます。借換が出来る方、借換をしたことが無い方、そして損したくない方は必見です。
先日受けた相談をもとに概算ですがシュミレーションをしてみます・・・・その方は2000年1月に当時の住宅金融公庫から２，５００万円を３５年返済でローンを組んでいました。当時は段階金利でしたので１１年目を迎えた今年から金利が高くなり返済が１０万を超える一方、上がるはずの給料は下がり家計を圧迫しているケースでした。
（現在のローン）
借入先 借入額 金利 月支払額 年間支払額
住宅公庫 2,500万円 （当初10年）2.8％ 93,440円 1,121,280円
※ボーナス無し （11年目以降）4.0％ 106,328円 1,275,936円
10年経過した時点でのローン残高は約２０，２００，０００円でした・・・
残年数２５年の段階で、銀行の住宅ローンに借換した場合のシュミレーションを行ってみたところ・・・
（借入元金） ２，０８０万円（残高２，０２０万円+諸費用概算６０万円）
（金 利） １．１％（３年固定金利特約型） ※
（月支払額） ７９，３３４円 現状差額（▲２６，９９４円）
（年間支払額） ９５２，００８円 （▲３２３，９２８円）
このように大きく支払い金額を減らすことができました。ちなみに、現在の金利水準のままで推移したとしたら公庫のままでは、残り２５年で ３１，８９８，４００円の総支払
借換後は ２５，８５６，２３２円の総支払額
何と２５年間での支払差額では６００万円にもなりました。（※）
※銀行の住宅ローンの場合、いつまでも金利が一定で続くことはありません。あくまでも目安として計算しています。
以上のように、確定的なメリットではありませんが組替をすることにより、一定期間の軽減を図ることもできる上、金利選択によってそれぞれの生活設計（最後まで支払いをするのか、途中で繰上げるのか等）に応じたメリットを生むことができると思います。
とは言っても、金利選択はもちろん、借換に最適な住宅ローンを選ぶのは難しい。そこでポイントを３つほど考えてみましたので、参考にしてみて下さい。
ポイント① 固定金利と変動金利～金利タイプを選ぶ
住宅ローンの金利タイプには「固定金利型」と「変動金利型」があります。「固定金利型」は経済情勢による変動を受けず、一定しているため、安定した生活設計が可能です。その反面、「変動金利型」に比べ、、現状では、高いのがデメリットです。
一方、「変動金利型」は、変動リスクがあるため、上昇傾向があるときにはオススメできません。しかし、この10年間の長期金利を見れば、２%以下が続いており、今後も当面はこの傾向が続くと予想されることから、最近では意外に「変動金利型」を選ぶ方も増えてきています。
ポイント② 保証料や手数料の有無～金額をしっかり確認する
住宅ローンを組む場合、基本的には保証料がかかります。例えば、銀行で2,000万円の住宅ローンを返済期間25年で組んだ場合、概ね以下の保証料等の諸費用がかかります。総額で50万円以上になるので馬鹿にできません。
銀行の諸費用
| 項目 |
費用（概算 |
内容 |
| 抵当権設定関係費用 |
140,000円 |
登録免許税等、抵当権の設定に関して司法書士へ支払う金額の概算です |
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事務手数料 |
47,250円 |
ローンの借入れに関する保証会社の事務手数料です。 |
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| 保証会社保証料 |
350,000円 |
保証会社に支払う保証料です。 |
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印紙税 |
20,200円 |
ローンの契約諸に関する印紙税です。 |
| 概算合計 |
560,000円 |
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諸費用のうち、一番大きな割合を占めているのが保証料。約35万円になりますが、
一部の銀行では保証料が0円の住宅ローンもあります。住宅ローン借り換え時の諸費用は、銀行によってかなり差がありますのでしっかり比較することも大事です。
ポイント③ 繰上げ返済が無料であるかどうか
住宅ローンを賢く返済していく最上の方法は繰上げ返済です。余裕ができたときに、こまめに繰上げ返済していくと元本も利子もどんどん減っていきます。しかし、この繰り上げ返済が有料だとある程度資金がまとまった時しかできず、繰り上げ効果が半減してしまいます。繰り上げ返済が無料の住宅ローンもあるので、無料のものを選ぶのも大事です。
以上、ごくごく簡単な説明ですが、借換先や金利選択をしっかり考えていけば、必ずひとりひとりに合った住宅ローン選びができると思います。参考にしてみて下さい。
